転勤・離婚・引っ越し・施設ご入居などによる売却の注意点
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空き家の売却は相続だけが理由ではありません。様々な家庭のご事情によって売却せざるを得ない状況が発生することがあります。
こちらでは基山町、鳥栖市、みやき町で空き家管理や売却を行っている「エンプティ・ハウス」が、離婚や転勤、引っ越し、施設へのご入居にともなう不動産売却について、それぞれのケースごとに注意すべき点をご説明します。
離婚による売却
離婚時には一般的に財産分与が行われますが、その際に大きな問題となるのが夫婦で購入した不動産の扱いです。
離婚にともなう不動産売却では、ローンの扱いや売却スケジュールについて注意しなければいけません。とくにローン残債額が持ち家の評価額を上回ってしまう場合は、金融機関や不動産会社と相談しながら慎重に進める必要があります。
離婚時の売却については、ご近所にも知られたくないものです。エンプティ・ハウスでは、プライバシーに配慮して、丁寧に売却を進めてまいりますのでご安心ください。
離婚後どちらも住まない場合
離婚後物件から引っ越す場合には、その物件を売却するか、賃貸物件として活用するかという選択肢が考えられます。売却することで不動産を現金化でき、離婚時の財産分与をスムーズに行えます。
ただしオーバーローンの場合、売却して現金化しても足りない分は、自己資金を充当してローンを完済しなければいけません。
離婚後もどちらかが住み続ける場合
オーバーローンの物件の場合、住み続ける側がローンを支払い続けなければいけません。名義人が住み続ける場合は問題ありませんが、そうでない場合には、物件を不動産会社に売却してから、賃貸として住み続ける「リースバック」という方法もあります。
転勤による売却
急な転勤の場合、とくに遠方や海外への転勤では、持ち家の取り扱いに悩むことでしょう。短期的な転勤であれば空き家のままにしておくこともできますが、その場合でも適正に管理する必要はあります。一般的に、数年以上の転勤であれば、売却や賃貸をオススメします。
将来戻ってくる予定の場合
数年先には戻ってくる予定であれば、「リロケーションサービス」を使って賃貸するという方法もあります。
リロケーションサービスとは、空き家となってしまう自宅を一定の期間のみ貸し出すこと。サービスには借り主募集や賃貸借契約の締結、賃料の徴収、明け渡しの保証などが含まれるため、通常の家賃相場よりも賃料が低くなる傾向があります。
長期的な転勤や、戻ってくる予定のない場合
長期間海外に行く、あるいは戻ってくる見込みが立たなければ、「不動産の売却」「不動産の賃貸」それぞれのパターンを査定してもらった上で、処分方法を検討しましょう。将来的に資産価値が下がってくることも考えれば、早めに売ってしまうのも手です。
住み替え・買い替えをともなう売却
今の家を売却してから新居に引っ越す「住み替え」や「買い替え」は、家の売却と購入を同時に行う高度な取引です。売却と購入をタイミングよく行えればよいですが、買い手を見つける必要があり、そうそう思い通りにはいきません。
売却のタイミングを間違えてしまうと、大きく損をしたり、新居購入時の資金繰りに苦労したりすることもあります。住み替え・買い替えのパターンとしては大きく分けて次の3パターンがあります。
- 今の家を売却してから新居を購入して引っ越す
- 新居を購入して引っ越してから元の家を売却する
- 賃貸に入居してから今の家を売却し新居を購入する
それぞれメリット、デメリットがあり、どの選択肢がベストかどうかは、マイホームに使える資金力によって異なります。
売却してから新居に引っ越す場合
いわゆる「売り先行」と呼ばれる方法で、今の家を売却してから買い替え先の住まいを買う方法です。このパターンでは、今の家の売却したお金を自己資金の一部に充ててから買い替え先の新居を購入するので、資金計画が明確になり安心感があります。
一方、自宅を先に売ってしまうことになり、タイミングが合わなければ仮住まいが発生することになります。またマイホームに住みながら売却活動を行うので、購入希望者への内見対応をしなければいけません。いつ売れるか分からず、購入チャンスを逃してしまう心配もあります。
新居に引っ越してから売却する場合
「買い先行」と呼ばれる方法で、新居を購入してから、今まで住んでいた家の売却を進める方法です。買いたいタイミングで新居を購入できるので、じっくり買うことができます。仮住まいも必要ありません。
しかし、買い替え先の家を購入してから元の家を売却するまでは、元の家と新居、両方の住宅ローンを抱えることになってしまいます。金融機関のローン審査が通らなかったり、支払いが過大になったりする心配も。資金力に余裕がある場合に選択できる方法です。
賃貸に入居してから家を売却し新居を購入する場合
「売り先行」と似ていますが、今の家を売却した後、いったん賃貸物件に引っ越してから新居を購入する方法です。購入希望者への内見対応をする手間が不要になるため、売りやすくなります。二重ローンを抱える必要もなく、資金計画も安全に立てられます。
ただし、元の家を売却するまでは、元の家のローンと賃貸料の両方を支払わなければいけません。新居をじっくり購入できますが、資金力にも購入スケジュールにも余裕がある場合に適している方法です。
施設に入居する親の家の売却
「実家に住む親が介護施設に入るため、実家が空き家になってしまう」ということは、よくあるケースです。実家に住む予定がなければ思い切って売却してしまうのが賢明な方法ですが、様々な点に注意しなければいけません。
空き家となった実家を売却するメリット
介護施設に入居することによって親の介護費用や医療費がかかりますが、実家を売却すればその費用を捻出することができます。また、空き家になった家に対する固定資産税や維持管理費もかからなくなります。
また、相続前に家を売却しておくことで、相続時の遺産分割がスムーズに行える点もメリットです。相続時の遺産分割にでは、不動産の扱いに困ることが多いので、あらかじめ現金化しておくことは安心につながるのです。
なお親が住んでいた家売却する際には、3,000万円の特別控除の特例を利用することができます。ただし、住まなくなった日から3年を経過する年末までに売却しなければ、この特例を利用できない点に注意しましょう。
空き家となった実家を売却するデメリット
家を売却するには、手間や費用が必要となります。また、立地条件や築年数などによっては、売りに出してもなかなか売れないかもしれません。高く売るためには親の家の整理整頓、場合によっては修繕やリフォームが必要になることもあります。
何よりも物件の名義人である親の同意がなければ、物件を売ることはできません。物件売却には所有者本人の意思確認が必要になるのです。この場合、名義人である親の意思確認ができている場合は、委任状を使って売却することができます。
それに対し、認知症などで売却の意思確認ができない場合には、成年後見制度を利用する必要があります。成年後見人制度とは、認知症などで判断能力が不十分な人が、契約や手続きをする際に支援する制度です。
重い責任を負う立場となるため、子どもだからといって必ずしも成年後見人になれるとは限りません。家庭裁判所に申立てることにより、審理が行われ選任されますが、売却までに多くの時間を要することになります。